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国金证券:房地产行业研究:四问去库存,再Call地产股底部已现.pdf |
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行业观点
一问:去库存模式与路径如何?现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。①代售模式是目前落地最多,在各地房协及中介协会牵头下,开发商及中介机构自发组织此类活动,最易推行,但效用较低。②旧房换购模式是指地方政府收购居民端存量房作为保障房/人才房等,而售房款用于购买指定新房项目。③回购收储模式即地方政府回购开发商已竣工未售的商品房,收购后主要投向保障性租赁住房、公租房、人才公寓等。④发放补贴模式属于配套支持,降低成本,居民出售旧房后在一定期限内购买新房,即可获取相应的财政补贴。⑤旧转保模式类似“政府统租”,政府一次性支付5-10年的租金给业主,获得旧房使用权并将用于保障性住房,房屋产权仍然归业主所有。从现有模式看,新房端的去化主要以央国企和城投项目为主,更加利好此类房企。
二问:去库存落地资金何处来?地方政府加杠杆能力有限,中央的政策和资金支持是关键。①地方政府发债空间有限,仅部分发达地区能继续加杠杆。2023年仅北京、上海两市债务余额/债务限额比例在90%以下,而重庆、黑龙江、山东、青海和河南五省市债务余额/债务限额比例超过99%。②中央政府杠杆率较地方政府更低
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