国泰君安：房地产行业：棚改难改颓势，分化成为定局

2022年棚改被重新讨论，但力度和效果将不及2015年。2021年下半年市场下行，近期棚改作为后置政策被重新祭出，节奏与2015年较相似。但1）不仅地方政府配套支持力度不足，而且PSL规模仍在下滑，金融支持力度不足，预计2022年棚改新开工仅150万套左右，仅为高峰时期的1/4;2）短期看，房企处于缩表状态，拿地意愿不足，尤其对于低能级城市，导致棚改难以形成资金闭环，也难刺激额外购房需求释放；3）中期看，虽然2015年是以去库存为目标，但在卖地谋发展模式下，房企的库存去化周期实际是上升的，部分城市高库存问题并未实际解决，中期动态均衡失效导致棚改政策难以再现。