中银证券：房地产行业2023年年报&2024年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底

核心观点 经营情况分析：销售投融资均缩量，行业格局逐步稳定。 1）销售：23年百强房企销售金额降幅近两成（-18%），规模基本回到16-17年的水平。随着行业逐步出清，在市场长期低迷的情况下，头部房企在营销、产品等各方面优势下，销售降幅相对小于尾部，CR5、CR10降幅分别为12%、13%。千亿规模房企明显减少，23年仅剩16家（保利、万科、中海、华润、招蛇、碧桂园、绿城、建发、龙湖、金地、滨江、越秀、金茂、华发、铁建、绿地），较22年减少4家，较20-21年减少27家。房企销售权益比例开始回升，23年同比提升了0.6pct至71%，头部房企相对权益比例更高，对项目仍保留了较大的话语权和操盘权。具体而言，35%的TOP20房企23年销售额正增长（越秀+14%、建发+12%、华发+5%、中海+5%、华润+2%、招蛇+0.4%、绿城+0.3%），建发、滨江、越秀顺利完成销售目标，均为区域深耕型房企，中海、招蛇、龙湖的销售目标完成度在80%~90%之间。24年1-4月百强房企全口径销售额同比-49%，降幅较23年全年再度明显扩大。24年给出具体销售目标的房企更少更谨慎，仅越秀、美的、滨江、绿