国金证券：房地产行业点评：“一城一策”获强调，需求宽松力度或加大

事件2022年8月24日，国务院常务会议召开，会议指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。评论高层强调“一城一策”，地产政策等待“高调办小事”的信号。728政治局会议后，多地持续出台宽松政策，如南京取消认房又认贷、上海临港放松限购等，信贷端五年期LPR下调15BP。但市场销售未作出明显正向反应，高频周度数据显示，2022年8月（截至23日）35城新房销售环比-11.2%，同比-26.3%。我们认为当前各城市的宽松政策大部分为“小步快跑”的形式，虽然频率较高而单次力度较小，消费者对前期政策能做出积极反应，但多次小力度刺激后政策边际效益或减弱，未来“一城一策”措施需要有“高调办小事”的大力度政策落地，或才能有效提振市场信心。宽松政策或需要“隔山打牛”，由高能级城市带领市场复苏。当前多数低能级城市限购限售政策已基本取消，部分二线城市也有累计较大力度的宽松政策落地，但受城市基本面的限制，当地市场销售靠自身调控难有好转。而房地产市场具有明显的传导轮动性，2014-2016年的复苏也是由上海、深圳等高能级城市带动，我们认为本轮的市场复苏也需要一线和新一线城市率先启动，