天风证券：房地产开发2022半年报综述：格局分化，历困向好

结算量质双降，盈利极致分化2022H1，A+H股103家主流上市房企营收同比-14.7%，较2021H1下滑46.6个百分点；归母净利同比下降66.8%，较2021H1下滑62.6个百分点。行业归母净利增速迎来近10年最大下行，主要由小型房企/民企亏损导致，大型房企和国企盈利表现相对稳定，行业盈利集中度创2012年以来新高，分梯度大型房企、分性质国企分别贡献107%、87%的归母净利润。2022H1总体房企毛利率为19.4%，较21H1下行3.9个百分点；净利率为5.0%，较21H1下行4.9个百分点；加权ROE为1.7%，较21H1下行3.8个百分点。行业毛利率下行趋势持续，行业整体利润空间仍在收窄，净利率较毛利率下行幅度更高，小型房企、民企净利率来到历史相对低位。ROE水平来到2011年至今的最低区间，杜邦分析显示，当期ROE下行主要来自销售净利率的大幅下降。我们认为，当前利润率的下行在行业均值回归的过程中是不可避免的，且从全年看利润率仍有小幅下探可能。但从更长区间来看，伴随土地端市场溢价率回落、融资端风险偏好改善，我们依然看好行业在商品房销售量价趋稳前提下实现利润率的止跌企稳。销