联合资信：房地产行业：日本房地产市场研究及对我国的借鉴意义

一、日本房地产发展历程回顾战后日本房地产市场的发展大致可以划分为三个时期，第一个时期是1955年一1974年的经济高速增长时期，这一时期日本GDP保持高速增长，房地产市场在旺盛需求驱动下发展迅速，但1975年受石油危机影响，房地产市场短暂回落。第二个时期是1975年-1991年，日本经济增速虽有所回落但仍维持适中水平，GDP年均增速4.1%，这一阶段显著特点是货币宽松，信用扩张，房地产金融化现象明显，尤其是1985一1990年，连续的降息导致流动性过剩，房地产市场迎来最后的狂欢，“土地神话”出现。1991年后，在连续快速加息作用下，地价快速下行，成为日本房地产市场发展的拐点。（一）1955-1974年的经济高速增长时期1950年，朝鲜战争爆发，来自美国军需的订单使得日本纺织、汽车、钢铁等工业迅速发展，至1955年，日本的工业生产已基本恢复到战前最高水平。此后的十年间，受益于世界经济的复苏，欧美需求旺盛，日本凭借其在朝鲜战争中建立的工业基础，大量出口电视、冰箱、洗衣机和汽车等消费品，并进一步带动钢铁、石油化工和机械制造为核心的工业经济，日本第二产业比重由1955年的36.8%增加至196