民生证券：2022上半年物业管理行业总结与展望：洗尽铅华始见真，修为内化，静待繁花烂漫

行业发展逻辑从“规模成长确定性”转向“业务可持续确定性”。22H1样本物业公司管理规模显著放缓，平均在管面积为2.37亿平米，同比增速从21H1的45.1%降至22H1的31.8%。实际收缴物业费单价稳中有升，昭示行业发展主线与外拓战略由“成长优先”向“质量优先”演化。特色业务分化出现，ToC、ToB、ToG三类业务格局初显。2022H1，物管公司发展路径分化更为明显，以优秀的基础物业服务为基础，可分为C端-社区增值服务升级、B端-专业服务和G端-城市服务三类路径。其中C端潜力主要来自资产的折旧/置换业务与流量业务，消费类业务对公司要求较高；B端强调专业准入，需求侧长期稳定，规模与协同效应显著；G端对物企的资金、资源和综合管理运营等方面要求较高，同时业绩表现与政府财政状况联系紧密。业务毛利率趋同，账龄结构持续优化，板块价值属性不断凸显。1）2022H1，样本物企的基础物管毛利率分别以20-22%和以15%为中轴分化为两大类、非业主增值毛利率向15-40%区间收敛；2）贸易应收款占营业收入比重增加6.3pct，多来自第三方，关联方应收款占比为14.9%，较21H1提升4.2pct，应收款