民生证券：物业管理行业跟踪点评：地产政策频出带来边际改善促进物企价值重估

受行业深度调整影响，市场对物业担忧持续缓释；近期密集发布的刺激政策带来地产行业边际改善，进一步提振市场预期。受地产行业深度调整与上半年恒大物业等事件影响，市场质疑地产开发端调用物业现金流的可能性较大，部分投资者甚至对物业管理公司作出了较为极端的两大假设，即现金流质量不佳与应收账款端持续失血。目前该预期逐渐扭转，主要是由于1）近期地产刺激政策如“第二支箭”、“16条”、“保函”等的密集发布，在融资端对房企给予明确支持，促使市场对地产信心有所提升，物管行业短期内边际改善。2）今年以来地产开发端销售改善有限，对管理层而言，其在物企持股比例较高，且地产开发业务好转尚需时日，“调用物业资金救开发”的可能性持续减弱，现金流的质量与关联交易的安全性逐步为市场接受。总体而言，市场对物业管理行业的担忧逐渐缓解。本轮板块机会的主要驱动为基于PB基础上的价值重估。本轮物业板块的上涨主要驱动因素是预期的改善带来基于PB的价值重估，体现为应收账款恶化程度有限，市场对民营物企的持续经营能力逐步予以肯定，对现金等资产端价值予以重估。前期市场分歧较大的实力物企估值修复弹性较高。我们在11月5日的深度报告中观点鲜明地提