联合资信：房地产资产证券化专题研究——房地产企业各类证券化产品及风险分析

近年来，我国对房地产行业实现强监管政策，鼓励房地产企业去杠杆；此外，自 2016 年四季度以来，我国房地产企业开发贷、公司债以及非标融资等融资渠道先后收紧，外部环 境的变化使得具有优化财务报表、降低融资成本、实现经营模式创新等多重特点的资产证券 化产品，在房企融资过程中得到更为广泛的应用。随着房地产企业再融资空间的不断收紧、 信用债迎来偿债高峰，房企的流动性安全持续成为市场关注焦点，但由于资产证券化产品的 复杂性，房企参与该类产品的融资而带来的信用风险提升相对隐蔽，这成为本文研究的初衷。 对于目前发行的相关资产证券化产品而言，无论房地产企业在交易结构中担任的具体角色如 何，资产证券化融资产品的发行往往会增加参与房企的实际债务负担，增加企业或有风险， 降低其长期偿债能力，并通过影响特定时点上企业的存量和流量现金流的方式导致房地产企 业短期内流动性风险的增加，进而增加房地产企业的信用风险。上述信用风险的提升往往无 法从房地产企业的财务报表上得到充分体现，更应引起投资人的持续关注和纳入信用评级机 构的考察体系。