太平洋证券：2022年房地产行业十大判断：再见，旧时光

1、中央经济工作会议定调“探索新发展模式”，保障房占比或将明显提升 中央经济工作会议中提到：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。” 什么是新的发展模式？我们可以回忆一下2018年6月5日，中国特色社会主义先行示范区深圳发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。深圳“新房改”提到：着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为三大类：第一类是市场商品住房，占40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求；第二类是政策性支持住房，占40%左右；第三类是公共租赁住房，占20%左右。 我们认为深圳的模式可能是十四五期间房地产新模式探索的方向，后续保障房在整个房地产市场中的占比可能会大幅提升，可能会形成刚需靠保障房，改善靠商品房的类似于新加坡的模式，商品房市场的规模收缩速度可能会快于整体房地产市场的规模收缩速度。 2、房地产消