世界资源研究所：中国城市轨道加物业开发的本土化实践：深圳的启示

为了满足城镇化带来的用地和公交出行的巨大刚性需求，中国 城市要在未来填补大量公共交通基础设施和城市建设用地的供给缺 口。目前以政府直接资金投入（如土地出让金）和政府担保的信贷为 主的轨道交通基础设施融资方式，不仅不能满足城市公共交通基础 设施的建设需求，还会导致政府债务风险、城市蔓延、农地破坏等深 层次问题。因此，中国城市需要拓展轨道交通基础设施的融资方式。 在目前化解地方政府融资问题的众多融资方式中，地铁加物业 开发模式有潜力成为新型城镇化融资与城市开发的新途径。该模式 通过公共部门、轨道交通企业和开发商联合，对轨道交通基础设施 融资、建设、运营与沿线土地进行综合开发，将轨道交通基础设施 带来的土地溢价，补偿地铁建设和运营成本。对比公私合营等新兴 融资策略，该举措不仅为城市公共交通基础设施建设和运营拓宽资 金渠道，还能实现以公交为导向的城市开发并优化城市空间结构， 避免政府过度依赖土地出让金带来的各种结构性问题。 但对这一融资模式目前仍存在认识误区及管理和制度保障不到 位的问题。 本研究以地铁加物业开发探索较为成熟、系统和多元的深圳为 案例，通过深圳和香港地铁加物业开发的比较，对深圳