首创证券：房地产行业简评报告：投资跌幅走扩，按揭宽松效果边际减弱

核心观点需求边际走弱，以价换量渐成常态。2021年全年商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为1.9%和4.8%；单月销售已出现连续6个月的负增长，销售面积及金额单月同比增速分别为-15.6%和-17.8%。2021下半年土地成交量下降将导致2022上半年的新房供应走弱，同时房地产税试点预期扰动以及房价趋势性走弱导致购房情绪难以明显改善，预计2022年上半年销售端仍将持续承压。土地建安双双走弱，单月投资增速跌幅走阔。投资增速方面，2021年全年房地产开发投资累计同比增长4.4%，降至2016年以来最低值。12月单月投资增速跌幅进一步走阔，单月跌幅扩大至-13.9%。目前政策宽松方向已经确立，预计一季度地方政府将在因城施策的框架下，出台宽松措施来对冲地产下行风险，同时各地保障房投资将在2022年有所发力，因此我们预计全年房地产投资增速同比下降2.6%。新开工延续弱势，竣工修复具持续性。2021年新开工累计同比下降11.4%，12月单月同比增速大幅下降至-31.1%，较11月降幅扩大10.1个百分点。房企在投资上普遍采取保守策略，在政策调整力度有限的背景下房企开工动力的缺失仍将持续。竣工