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东方证券:宏观经济专题报告:保障性租赁住房将为“十四五”带来多少投资?

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2022-01-22
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东方证券:宏观经济专题报告:保障性租赁住房将为“十四五”带来多少投资?.pdf
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研究结论 40 个重点城市将在“十四五”期间建设保障性租赁住房共计 650 万套(间),多数城市的保障性租赁住房计划占新增住房的比重达 30%,其中广州、上海和深圳更是达到 45%,但是保障性租赁住房主要聚焦人口数量较大、且持续流入的 40 个城市,包括北上广深和一些热门一、二线城市,范围和规模不及棚改——40 个重点城市保障性租赁住房的建设数量约为 2018 年棚改一年的规模(626 万)。我们根据以下假设对未来投资规模进行测算: 1)根据住建部信息,“十四五”期间 40 个重点城市总计供应的保障性租赁住房约为650 万套;假设存量闲置房屋改造的比重为广州和济南存量房改建占比的平均值,即 25%; 2)《意见》提出保障性租赁住房的面积通常应不高于 70 平方米,从各地实践来看,套均面积或在 40-60 平方米范围:《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》明确住宅型保障性租赁住房建筑面积标准原则上不超过 70 平方米,宿舍型保障性租赁住房建筑面积标准为 20—45 平方米,且该类户型不得少于 80%,以此推算,保障性租赁住房的套均面积为 40 平方米;上海 12 月集中开工一批保障性租赁住房共 115 万平方米、1.85 万套,可推算得到其套均面积约为 60 平米。 3)新建房屋的建造成本以全国均价推算,2020 年全国竣工房屋造价为 3781 元/平,近年增速约为 4.5%,则“十四五”期间的平均建造成本约为 4315 元/平,中性假设下(套均 50 平米),保障性租赁住房将带来建造投资约 1.05 万亿元。 4)土地成本方面,保障性租赁住房用地中存量房屋改建、产业园区配套用地和企事业单位闲置用地新建部分均属于利用存量用地建设,需要新增用地的部分约占 4成。租赁用地价格通常低于市场价格,例如上海租赁住房用地的地价约为市场价格的 1/6,以此推算土地费用近 2200 亿元。 5)存量房改建方面,改建成本以旧改成本估计(每平米约为 500 元),中性假设下,存量房改建将带来 406 亿投资。 综合以上假设,“十四五”期间保障性租赁住房有望带动投资约 1.3 万亿元,年均投资 2600 亿元。根据住房和城乡建设部发布的数据,2021 年全国 40 个城市计划新筹集保障性租赁住房 93.6 万套,截至 2021 年 9 月, 1-9 月已开工 72 万套,占全年计划的 76.9%,完成投资 775 亿元。由此可以推测,2021 年全年保障性租赁住房计划投资规模超过 1000 亿元,低于我们测算的年均投资,一个重要原因在于 2021 年计划筹集数量低于“十四五”期间的平均值,2022 年更有可能成为发力之年——根据住建部数据,今年 40 个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房 240 万套(间),比去年翻了一番。由此推测,2022 年保障性租赁住房将带来接近 3500 亿元固定资产投资。 保障性租赁住房回收期限长、具有一定公益特征,资金支持主要来源于广义财政,包括预算内资金和专项债。其中,预算内资金的支持有限,近几年每年投向保障性安居工程的资金总计 3000 亿左右,其中投向公共租赁住房的资金 300 亿左右,财政支持主要依靠专项债,虽然当前支持力度还比较有限,但用途的腾挪(棚改重心的转变)或成为未来资金最重要来源。 风险提示: 地方财政收支压力仍然较大,而保障性租赁房的建设十分依赖财政,可能导致保障性租赁住房推进不及预期; 保障性租赁住房规模中存量房改造的测算基于部分地方公布的数据,以此推测全国的情况可能存在一定的偏差,影响我们的估算准确度。

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