天风证券：房地产收并购深度研究：知难而进，精准破局

本轮判断：市场化买方意愿不足，逆周期收并购难度较大 2021年房地产市场信用事件频发，政策不断加码引导市场收并购以期实现行业出清。21年市场化收并购相对平静，上市房企积极寻求资产出售而买方意愿不足。我们认为，本轮逆周期出现并购潮难度较大：1)来自中国及海外的数据显示，并购浪潮常发生在经济持续高速增长时期，罕见逆周期收并购高潮；2)收并购市场与招拍挂市场在热度上具有较强的一致性，在招拍挂市场冷淡的当下，优质房企对于收并购的态度可能同样趋于观望。 主要顾虑：需要政策和资金支持，也需要稳定预期和信心 中长期行业大周期的均值回归决定房企逆周期扩张的谨慎，中短期变化的不确定性进一步考验房企加杠杆的魄力和决心。进一步推动收并购需要政策与资金支持，也需要稳定需求端的预期和信心。本轮收并购的主要制约因素或为：1)需求端存在需求预期短期反转担忧；2)融资渠道受限与杠杆空间不足；3)实操层面中尽调成本与事后风险的隐忧；4)高价拿地带来资产议价空间有限；5)国企受限于决策流程发力相对缓慢。 未来展望：政策工具箱充足，可参与主体层次丰富 政策：我国在此前的煤炭/钢铁行业供给侧调控有一定经验，政策工具箱各方面均