天风证券：房地产：预售资金监管影响几何

本篇报告通过整理汇总33个重点城市的预售资金监管规定，在分析监管现状的同时，定量测算不同情境下上市房企资金链的改善空间。 自由分化的预售资金监管体系 资金监管旨在完成保交楼使命。大部分城市预售资金监管的对象为商品房；预售资金监管范围包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款；预售资金分为一般监管资金和重点监管资金。 各地监管标准和提取规则差异较大。样本城市预售资金监管口径可分为三类：以工程预算为基数上浮、总预售款的一定比例、按单位面积建安成本定额计算。在资金支取节点与比例方面，各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比例。 针对房企信用等级实行差异化监管。33个重点城市中有11个明确允许“保函替代”，即可用银行出具的保函免除一定监管额度；10个城市设立了信用关联机制，可下调优质信用企业部分或全部支取节点的监管资金留存比例。 监管新规有望提高资金使用灵活性。全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日出台，办法明确了预售资金监管的基本标准。我们认为新标准接近现有监管规则下限，有望缓解此前监管基数和比例过高、提取节奏不合理的问题。 预售资金是无