东吴证券：房地产行业深度报告：洞若观火——如何前瞻判断地产拐点的出现

投资要点 为何需要重视房地产拐点的观察和研究？（1）地产核心指标已经过度调整。截至2023年末，我国本轮地产下行周期新房销售金额较高点下降超35%、住宅开发投资较高点下降19.5%、住宅新开工面积较高点下降69.3%，美/日相应下行期分别为8.6%/48.0%、2.0%/36.0%、38.7%/19.7%；2023年我国住宅投资占GDP比重降至4.0%，美/日的危机后中枢值为4.5%/3.1%。综合调整幅度和调整时间看，我们认为我国当前已有调整过度的迹象。（2）地产政策拐点已现，静待基本面拐点。2024年5月17日，四部委联合发布多项“去库存”重磅政策，力度空前确认政策拐点。根据过往周期经验，地产政策大幅放松后5-8个月，基本面拐点会出现，我们认为下半年要重视拐点的观察和研究。 最领先的地产指标是什么？（1）分析历史数据发现，在2020年即疫情前，销售同比数据从底部修复的拐点领先于拿地同比数据1-5个月，领先新开工数据3-7个月；疫情后三者变化趋势几乎一致。考虑原因为地产开发商大多采用“以销定产”的投拓战略，而近年来开发商对市场的跟踪愈发紧密，决策和周转时间都显著缩短。（2）销售指标方