中银证券：春节返乡楼市调研系列三-陕西西安：22年下半年政策明显放松，年底政策放松力度加大，但效果仍不及预期

城市宏观：西安是陕西省省会，是国家实施西部大开发战略的桥头堡，具有承东启西、连接南北的重要战略地位，文旅产业发达，未来发展潜力较大。作为国家中心城市和“一带一路”重要节点城市，下辖11个市辖区、2个县。21年末西安市常住人口1316万人，占陕西省总人口比重33%，位列第一，17-20年常住人口逐年攀升，21年呈现小幅人口净流出的情况；全年地区生产总值为11487亿元，同比增长4.4%。2021年末西安市人口城镇化率79.5%。房地产市场：1）新房成交：从商品房成交数量来看，西安市22全年成交10.4万套，同比下降30.1%；从成交面积来看，全年成交1021.5万平，同比下降22.8%。西安市22年底商品房库存量为3693万平，去化周期升至29.96个月，较21年年底的18.2个月进一步上升。开盘去化率约50%。2）房价：22年12月新房环比微涨0.1%，扭转了9-11月连续三个月的环比负增长的态势，与开盘项目价格较高有关；但12月二手房环比仍降0.3%。22年12月新房、二手房均价分别为15996元/平、14563元/平。3）购房客：西安市商品房成交市场中，外省购房客占比23%，主要来