国金证券：招商蛇口（001979）-业绩承压下行，销售拿地行业领先

招商蛇口(001979)事件2023年1月6日，招商蛇口发布2022年业绩快报。2022年全年预计实现归母净利润38亿元-46亿元，同比下降55.65%-63.36%；扣非归母净利润29亿元-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。点评毛利率下滑、计提减值等多因素影响，当期业绩不及预期。公司2022年归母净利润大幅下滑，主要因为：①受市场下行、结转区域结构变化影响，开发业务结转毛利率阶段性下降；②积极处置去化困难的项目（降价去库存影响短期利润），优化资产负债表；③在行业下行背景下，公司计提资产减值准备同比增加；④公司转让子公司产生的投资收益同比减少（去年公募REITs上市，产生税后收益14.58亿元）；⑤疫情对资产经营业务冲击明显，出租率和租金水平均受影响，同时累计减免租金约7.49亿元。随着宽松政策的落地和市场销售的复苏，公司优质项目持续结转，预计公司毛利率水平将企稳，减值规模逐步减少，未来业绩能稳步回升。销售好于头部房企平均，深耕拿地支撑持续发展。公司2022年全年实现签约销售金额2926亿元，同比-10%（TOP10房企平均同比-19%），居行业第6位（2021年第7位）；