粤开证券：【粤开宏观】稳地产就是稳经济：房地产数据背离的真实含义

2月新增居民中长期贷款出现负值曾引发市场对房地产销售的担忧，1-2月房地产销售和投资数据间的背离进一步引发市场疑虑。今年要实现5.5%左右的经济增速，离不开房地产市场的稳定。本文将重点回答三个问题：当前房地产形势如何？房地产数据背离的原因是什么？房地产“市场底”何时出现？ 一、当前房地产形势依然严峻：居民观望情绪仍浓、房企拿地保持谨慎、地产销售投资仍较低迷、房企债务违约风险仍大 1、居民观望情绪仍浓，房地产销售总量下滑、结构分化 总量上，房地产销售仍在下滑。2022年1-2月商品房销售面积和销售额同比分别下降9.6%和19.3%，延续2021年7月以来的负增长态势。结构上，房地产销售出现三大分化：商业地产好二住宅，中小房企好二大型房企，一事线城市好二三四线城市。 当前房地产市场低迷的主要原因在于居民购房意愿不足。居民收入增速放缓，预防性储蓄上升。购房贷款需要稳定的现金流作为还款保障，然而疫情以来居民收入增速不经济增速同步放缓；且疫情冲击下的经济非对称恢复加剧了收入分配不均衡，中低收入人群就业和收入状况恱化。此外，楼市遇况和期房交付风险也使购房者保持观望态度。 2、房企拿地保持谨慎，房地