立鼎证券：2025年9月中国房地产中报点评：招商蛇口：净利率3.38%，留存收益不增反减

导读：期内新增权益地价219亿，净利率3.38%，受永续债影响，留存收益不增反减。 【合约销售下降12%至889亿，经营性现金流净流出20亿】2025年上半年，招商蛇口签约销售金额888.94亿元，同比下降12%，行业规模维持第五；销售权益比为65%。期内，招商蛇口销售商品、提供劳务收到的现金同比略降2%至648亿，但购买商品、接受劳务支付的现金增长了11%，经营活动产生的现金流量净额为净流出20亿元。 【新增土储权益地价219亿，期内加大开发与存量去化】2025年上半年，招商蛇口累计获取16宗地块，权益地价约219亿，占2024全年权益地价的65%；同时也加大了项目的合作力度，新增土储总价的权益比为62%。期末，招商蛇口的存货中，在建开发产品的账面价值为2495亿元，较期初上升了10%；同时加大存量项目去化，已完工开发产品的账面价值为783亿元，同比下降了9%。 【净利率下降至3.38%，永续债影响留存收益】2025年上半年，招商蛇口的营业收入515亿元，与去年同期大致持平。毛利率14.4%，开发业务毛利率为16.27%；净利率为3.38%。投资收益同比下降了48%至5.8亿，主要是