天风证券：房地产行业深度研究：当旧地产遇到新市民

新市民的“前世今生” 新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后指代范围逐渐扩大。《关于加强新市民金融服务工作的通知》进一步明确了新市民范围，包括了因各种原因导致的未获当地户籍或获当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。从群体组成来看，城乡和城城的流动人口仍是新市民主体。从地域分布来看，流动人口主要从东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，且聚焦一二线城市。从形成原因来看，新市民是我国户籍制度下的特殊产物。能否获得流入地户籍并与当地居民享有同等权利是流动人口转变为“新市民”的重要因素。 新市民住房需求微观拆解：支付能力和户籍政策的双向博弈 新市民群体的住房需求影响因素：1)收入/房价等经济因素；2)户籍制度——教育/医疗/住房/养老等社会福利和权益与户籍紧密绑定，即本、外地居民所享受的公共服务不均等增加新市民定居的隐形成本。因此，新市民群体住房需求的背后，是支付能力和户籍政策的双向博弈。在房价水平高、收入水平低、落户难度大、隐形定居成本高的情况下，流动人口普遍倾向于在流入地租房而不是购房。根据北大光华2019年抽样调查数