东方证券：招商积余（001914）-2022半年报点评：重资产剥离有序推进，盈利能力提升业绩超预期

招商积余(001914)核心观点公司发布2022年半年报，上半年实现营收56.46亿，同比增长18.2%；归母净利润为3.31亿，同比增长33.5%；扣非后归母净利润为2.62亿，同比增长16.7%。物管收入增长稳健，盈利能力提升业绩超预期。公司上半年物管收入54.37亿，同比增长22.55%。物管收入的增加主要来自于在管面积规模的迅速扩大，截至6月末末，公司在管面积合计30,062万方，较去年同期增长50.6%。物管业务进一步拆分，基础物管、平台增值和专业增值收入分别增长22.8%/136.2%/8.9%，专业增值拖累增速，系经纪业务受政策调控及疫情影响所致。公司上半年物管毛利率同比增长0.7pcts至11.2%，其中住宅基础物管和专业增值服务提升明显。但我们认为公司物管毛利率较同行仍有一定改善空间，未来有望进一步整合资源、提质增效。外拓持续发力，非住业态护城河深筑。上半年公司新签年度合同额为15.95亿，同比增加17%，受房地产下行影响来自母公司的合同额减少（-18%），因此增长主要由第三方拓展及并购带动。分业态看，上半年公司非住业态收入占比68.4%，新拓展项目中非住签约额占比8