中泰证券：招商蛇口（001979）-行业龙头央企，开发经营齐驱

招商蛇口(001979)核心观点：当前市场和政策环境下，招商蛇口作为龙头央企的优势尽显。开发业务方面，背靠招商局集团，公司拿地渠道多价格优、融资额度足成本低、销售去化快回款足；持有业务方面，REITs打通了公司优质资产“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式，资产价值具有重估空间。公司概要：城市和园区综合开发运营服务商招商蛇口成立于1992年，2015年于深交所上市，是招商局集团旗下唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台，形成了独特的“前港—中区—后城”综合发展模式。股东背景：背靠招商局，享拿地、融资优势受益于招商局集团丰富的资源和广泛的影响力，招商蛇口在拿地和融资方面享有优势。拿地来看，公司既可承接内部资源整合，又可通过政企合作、国企间合作低成本获取大规模优质土地，以蛇口太子湾地块为例，拿地楼面价仅约为3788元/㎡。融资来看，公司融资渠道通畅且额度充足；2022年流动性环境改善以来，公司一季度信用债发行规模同比增长87%；平均发行利率仅为3.1%，低于央企平均水平。经营分析：开发运营并举，多元业务协同发展（1）开发业务是公司基本盘，储备足、销售好。截止2021年底总土储计容建