国联证券：房地产专题研究：比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征

各国房价浪潮不断趋同，上涨和下跌过程较为对称基于房地产浪潮的聚集情况，我们将过去五十年的房地产浪潮分为四个阶段。1）随着时间的推进，不同国家的房地产浪潮趋同性增强：从数量上来看，四段房地产浪潮分别涉及6、4、8和12个国家，同一阶段经历房地产浪潮的国家数量随时间的推进呈上升趋势；从形态上来看，同一阶段不同国家的房价峰值落入的时间区间也在不断缩小，四段房地产浪潮房价峰值时间区间分别为8、7、3和2年。2）大多数房地产浪潮房价上涨和下跌过程对称性较强：在已经结束的前三段房地产浪潮中，10次房地产浪潮上涨和下跌过程较为对称，8次上涨明显快于下跌，2次上涨明显慢于下跌。核心城市房价与人口和城市发展相匹配，房价和购房负担持续上升房价：1）核心城市的房价随着人口持续流入增速大于全国平均水平，2015-2023年北京、上海和深圳房价复合年增长率分别高于中国平均0.69%、2.64%和4.75%。2）房地产浪潮后，核心城市房价反弹力度大于全国平均水平，次贷危机后英国平均房价和伦敦房价分别上涨了88.62%和117.33%。购房负担：1）发达国家核心城市的房价与人均GDP比大多维持在10左右，中国核心城