国信证券：万科A（000002）-地产龙头，多元先锋

万科A(000002)地产龙头，多元先锋。公司耕耘房地产开发行业30余年，历经多轮周期，开发实力领先，全国化布局品牌认可度高。销售规模始终位于行业前三，2021年签约销售额6278亿元，市占率为3.5%。同时，公司积极发展物业管理、物流仓储、长租公寓、商业地产等多元业务，2021年房地产开发、物业管理及其他业务收入占比分别为95%、4.4%、0.7%。成熟晚期赛道仍宽，“快周转”走向“慢时代”。我们测算2020-2030年商品住宅需求年均12亿㎡，行业并不会急剧萎缩，房地产开发仍是一个相对宽阔的赛道，标杆房企有望维持增长。短期基本面仍未好转，政策博弈将持续进行。长期房地产金融属性淡化，向制造业靠拢，一直坚守财务底线的低杠杆房企脱颖而出。地产开发主业基本盘扎实。2021年，房开业务收入4299亿元，同比增长7%。毛利率降至21.7%，预期伴随高价项目出清以及快周转模式退出止跌企稳。公司谨慎投资量入为出，2021年拿地强度30%，新增土储覆盖销售倍数70%。2021年Q1末，总土储建面1.47亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。多元业务领先优势明显。2021年，公司物业管理业务收入为164