华福证券：房地产行业专题报告：城中村改造可以拉动多少投资与销售？

投资要点： 城中村改造为本轮地产核心政策之一，与棚改、旧改各有侧重（1）棚改分为三阶段，政策性支持为主，消化三四线库存效果显著，政策性资金支持力度强。（2）老旧小区改造于棚改尾声提出，相较棚改市场化程度更高。（3）城中村改造聚焦高能级城市，住建部新增100万套改造，主要采取货币化安置。2023年7月国常会首次在政策面单独提出城中村改造，改造对象为超大特大城市。2024年10月17日住建部宣布将主要通过货币化安置方式，新增100万套城中村改造和危旧房改造。目前华南城市及郑/皖/蓉/渝等城市城中村改造进度较快。三类政策在推行时间、改造对象、改造形式、实施主体、融资来源、安置方式、行动目标方面各有侧重。 35大城市城中村改造最多可以拉动多少投资与销售？ （1）35大城市存量城中村建面7.64亿方、潜在建面22.43亿方。用{地区常住人口×城镇化率×人均住房面积×自建房占比}来估算城中村面积。存量城中村建面：可得35大城市的目前城中村存量建面7.64亿方，城中村 住房套数为764万套。分区域看，深圳、广州、武汉、杭州、郑州、石家庄、长沙、苏州、宁波、东莞等华南一线及全国强二线城市的城中村存量面