浙商证券：房地产新周期系列研究（1）：衣带渐宽终不悔，如何判断调控和行情持续性？

投资要点Q2 基本面不企稳，政策放松趋势不变。2022 年 3 月前房地产政策已持续松绑，但从结果来看放松力度仍不足：3 月销售和投资均呈同比降幅扩大趋势；1-3 月累计销售和投资表现同样欠佳；受楼市低迷表现的传导，4月份东莞、宁波等地的土地市场总体上依然保持颓势，开发商拿地积极性不高。4 月政策放松速度明显加快，目前至少有 10 个城市放宽限制，力度明显增加。我们认为 Q2 是行业需求企稳的关键时间窗口，会有更多城市向“四限”协同放松的方向加码，尤其是库存压力大的城市。限贷已松，限购跟进。2022 年 2 月起，部分“非限购城市”下调首付比例，4 月 18 日央行和外汇局发文再提首付比例与贷款利率调整事宜， 意味着限贷政策有望继续放宽。我们认为，限贷政策放松有利有弊：首付比例下调可降低购房门槛， 但也意味着更重的月供压力， 且首付比例下调空间有限，首套房认定标准的放松更有利于合理需求的释放。限购方面，根据珠三角和长三角市场的近期表现，我们认为，限购政策的进一步放松有利于释放刚需和刚改需求，在当前市场下行背景下也不会引起市场的迅速过热，因此可以期待 22Q2 在限购松绑方面的跟进动作。