国信证券：房地产行业专题：华夏中证全指房地产ETF投资价值分析-地产股的“A面”与“B面”

核心观点剧震后的房地产业。自21Q3销售急速下行至今，尽管楼市放松范围不断扩大，力度不断增强，但较为悲观的市场预期，叠加疫情影响，目前楼市基本面仍未看到明显好转。前四个月百强房企累计全口径销售额同比-50%，4月单月百强房企全口径销售额同比-59%，降幅再扩大。同时，融资情况仍然不容乐观，截至4月，房企累计发行国内债券1830亿元，同比-32%，累计发行海外债券558亿元，同比-61%。随着4月29日政治局会议对房地产的最新表态，预计层次更高、力度更强、范围更广的政策正在路上。地产股的“A面”与“B面”。复盘地产股，地产股行情不仅受政策博弈影响，同时也有内在价值逻辑。“A面”政策博弈与“B面”价值逻辑，都能够完美解释地产股的历史走势。政策博弈角度，政策方向决定超额收益，土地不热，行情不冷。价值角度，利润率与杠杆率的变化方向决定估值的变化方向。2016年至2021年，行业景气度高企，地产股估值却持续下杀，根源在于过度快周转对行业的裹挟，拉低利润率的同时，提高真实杠杆。本轮上涨的原因，则是预售监管、非标收缩导致的快周转模式退出，进而带来拿地利润提升和真实杠杆下降，估值修复的理由出现。模式改