首创证券：招商蛇口（001979）-2020年报点评：整装再出航，优质土储释放业绩弹性

招商蛇口(001979)事件：2020年公司实现营业收入1296.2亿元，同比增长32.7%；归母净利润122.5亿元，同比减少23.6%；EPS为1.46元（剔除永续债影响），加权平均ROE为14.4%，同比减少7个百分点，公司拟每10股派发现金红利6.4元（含税）。利润率下降叠加充分计提减值致业绩下滑。公司2020年营收同比增长得益于期内结转规模的相应增长，地产项目结转收入较2019年增长30.7%至1168.6亿元。整体业绩出现下滑主要由于1）2020年住宅开发业务结转毛利率同比下滑6.1个百分点至18.1%；2）公司2020年计提减值31亿元，同比增加9.7亿元，减少公司2020年归母净利润21.84亿元，对归母净利润的影响同比增加7.5亿元；3）公司于2020年的投资收益较2019年同期下降31.2亿元，对应形成的归母净利润减少25.1亿元；4）由于合作项目结转占比的提升，公司少数股东损益占比较2019年提升12.6个百分点至27.6%。综合来看，公司连续两年进行大幅计提减值，此前高价地所产生的影响在未来将显著降低，同时2020年公司拿地权益占比有所提升，意味着归母权益比例将