太平洋证券：房地产行业热点问题六问六答

1.地产行业何以至此？房地产行业当下如此艰难其实跟三条红线等调控政策关系不大，跟银行的两条红线有一定关系但不是最主要的。最关键的转折点在于某大型房企陷入困境后烂尾楼让地方政府负责善后，一举将地方政府跟房企之间的关系给改变了。在此之前地方政府为了吸引房企到本城市来拿地，都尽可能地在各类政策上为房企提供便利。但是当地方政府发现某大型困境房企的烂尾楼需要他们自己想办法善后，他们跟开发商的利益开始出现不一致。从9月份开始，地方政府在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度，部分城市还提升了拿预售许可证的条件。而且很多城市开始“因企施策”，越是信用资质较弱的房企，越是对他们采取格外严格的资金监管措施。现在宏观层面的按揭额度放松可能对房企的实际帮助有限，因为即使按揭放款了也要进预售监管账户。更何况浙江大部分城市的银行开始要求封顶才能发放按揭贷款。这样的话首付大部分被监管，按揭又要封顶才发放，预售实际上已经没有意义。房企相当于在经历从预售制向类现房销售切换的过程。2.现在算是房地产行业的至暗时刻吗？我认为行业至暗时刻尚未到来，行业出清仍在继续。当前产业链上各个主体都在寻求自保，各个线条的政策主管部门