中国银河：房地产行业：房企信用风险分析及未来政策推演-房企风险暴露之前是否有迹可循？

触发房企信用风险原因：信贷收缩埋下“爆雷”隐患，销售超预期下滑加速风险暴露。房企信贷资金的收缩让本就依靠资金驱动的房企的资金流转受阻，资金链紧绷的房企埋下风险暴露隐患。三季度销售降速超预期导致企业回款减少，资金链紧绷房企面临销售和信贷两大输血来源的重创。当然，基本面下滑和政策环境收紧仅仅是加速房企风险暴露的因素，房企出现信用违约的真正原因是经营战略的定位失误和内部运营管理的“亚健康”。房企风险暴露之前的财务指标可见端倪。据分析，存在信用风险的房企具有以下特征：1）现金流：筹资性现金流入占比持续高于经营性现金流入、净现金流处于低位乃至降至负值、现金流周期波动特征明显；2）杠杆结构：杠杆普遍较高，“三道红线”踩线较多；3）周转率：存货周转率持续处于较低水平；4）融资成本：加权平均融资成本处于行业内较高水平，并持续攀升。行业整体风险指标较为健康，“优等生”比例居高。我们对重点关注的31家A股房企、49家H股房企的相关风险指标进行梳理，A+H股房企平均净现金流55.47亿元，平均存货周转率0.32，平均剔除预收账款后的资产负债率71.01%，平均净负债率89.28%，平均现金短债比1.90，平