中银证券：房地产行业事件点评：招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型REITs平台构建

事件：招商蛇口发布2022年年报，实现营业收入1830.0亿元，同比+13.9%；归母净利润42.6亿元，同比-58.9%。公司拟每10股派发现金红利2.3元（含税），分红率为16.9%。公司背靠招商局集团，集团资源丰富，综合开发运营经验丰富，信用及融资优势显著，行业供需修复后有望持续提升市占率和业绩表现。此外，公司积极践行当前行业“新发展模式”和“资产负债表优化”的政策方向。核心观点营业收入稳步增长，多方因素共致盈利水平短暂承压。2022年公司营业收入同比增长13.9%；归母净利润同比减少58.9%。营业收入稳步增长，一方面开发业务实现营收1655.6亿元，同比增长14.0%，因为房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，2022年公司竣工面积1314.1万平，同比增长3.3%；另一方面城市服务业务（包括物业管理、邮轮、会展、康养等业务）实现收入132.2亿元，同比增长23.1%。归母净利润下滑的主要原因：1）受市场下行影响，房地产业务结算毛利率下降，2022年开发业务毛利率21.1%，同比下降5.94个百分点。2）响应国家房租减免政策要求，2022年减免租金合计8.4亿元。3）因市场