中国银河：房地产行业：关于行业基本面情况及近期风险事件暴露的一些思考

核心观点：第二批集中供地土地溢价率下降，流拍率上升。截至9月17日，11个城市已经完成第二批土地集中出让，平均溢价率较首批集中供地大幅降低，近两周进行出让的城市（青岛、济南、天津、成都、苏州、沈阳）的平均溢价率仅为0.92%。低价成交比例增加，中止成交和流拍的比例上升，沈阳、天津、成都的中止及流拍比例分别为58.7%、34.43%、30.67%。由于市场销售下行和融资趋紧，房企拿地意愿不高，但由于溢价率得到有效控制，第二、三批土拍是具有融资优势房企的较好拿地窗口。市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，基本面降速形势下政策维稳预期进一步增强。8月单月，销售金额、销售面积增速分别为-19%、-16%，销售加速下行，接近2010年以来的三个低点（剔除2020年疫情期间的奇异值）：2010年7月、2012年2月、2014年7月。考虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度依旧偏紧，需求受到抑制，并且随着个别企业信用风险的暴露，购房者的观望将加重；2）新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，销售仍将继续降速。目前行业销售拐点已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，政策层面