中银证券：房地产行业事件点评：万科：营收业绩同比增长，债务期限与结构持续优化

事件：万科发布2022年年报，实现营业收入5038亿元，同比+11.3%；归母净利润226.2亿元，同比+0.4%。公司拟每10股派发现金红利6.8元（含税），分红率为35.7%。核心观点营业收入稳步增长；受利润率下行、计提减值增加、投资收益减少等因素影响，公司业绩增速不及营收增速。2022年公司营业收入同比增长11.3%；归母净利润同比增长0.4%，主要是由于2021年基数较低。营业收入稳步增长，一方面开发业务实现营收4704.5亿元，同比增长9.4%，房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长；另一方面物业服务实现收入257.7亿元，同比增长30.0%。归母净利润增速不及营业收入主要是因为：1）利润率下行；2）因市场变化，公司坏账准备计提增加，信用减值损失增加2亿元。3）投资收益大幅减少。2022年公司实现投资收益40.9亿元，同比减少38.1%，其中来自合联营公司实现的公司权益利润为-8亿元，这主要是由于受到市场变化，按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失7.3亿元。公司盈利能力有所下滑。2022年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为19.6%、7.5%、4.5%，同比分别下降2