中泰证券：银行与地产专题（一）：城中村专题｜资金来源、商业模式特点及对银行增量的测算

核心观点：1、资金来源与模式特点。与棚改比较，资金来源会更加多元化，商业银行有望有更大参与度，预计至少15%以上的参与空间；改造模式采取多元化模式：预计“净地出让”的要求背景下，仍有一二级联动的空间。2、中性假设下拉动投资总额7.3万亿，销售额6.5万亿。商业银行至少可参与总投资1.09万亿，每年2181亿。可带动按揭1.3万亿，每年2609亿。大行利用牌照和资金成本优势，在城中村改造中将发挥更大作用，优质区域银行也有机会。城中村改造模式与棚改的主要区别。1、资金来源：棚改资金中专项贷款占7成，城中村改造强调多元化。棚改方面，“十三五”期间棚改总投资7万亿：政策性银行专项贷款占近7成，棚改专项债2成，财政资金约1成。城中村改造方面，强调多元化、市场化、鼓励民间资本：预计仍然以PSL专项贷款为主，但占比明显下降；专项债仍作为重要启动资金；商业银行、其他市场化机构或更多参与，中央财政和地方财政补贴预计较少。2、改造模式：一二级联动。城中村改造严格限制大拆大建，改造模式采取多元化模式，包括拆除新建、整治提升与拆整结合等。拆除新建目前又分为一二级联动和做地收储模式，在本轮“净地出让”的要求下，