太平洋证券：房地产：摇号取代竞配建，对龙头房企真的是利好吗？

报告摘要2021年8月10日下午，天津市规划和自然资源局挂出一则《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，公告推迟了天津市第二批土地集中出让的时间，同时调整了土地竞拍的规则：（1）大幅压低了各地块的成交溢价率上限。调整前，待出让的61块土地中有50块溢价率上限在50%左右；调整后，溢价率上限全部压降到15%以下。（2）单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，摇号的具体时间和操作程序另行通知。此外自然资源部会议还要求单宗住宅用地溢价率不得超15%，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，严格控制城市楼面地价新高。在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。地方政府为什么喜欢摇号？在达到地价或溢价率上限时，自然资源部的会议给出了3个政策选项：一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质。为什么天津市选择的是摇号呢？“一次性合理报价”有可能会使得地方政府收到的土地出让金达不到溢价率的最高上限。“一次性合理报价”最早是苏州从2016年8月开始搞的，待出让的地块首先在网上挂牌阶段自由报价和限时竞价，当网上竞价达到