万联证券：物业管理行业深度报告：行业回归理性发展，长期成长逻辑未变

行业核心观点：过去几年，物业管理行业经过快速的规模扩张后，2022年物业管理公司受房地产行业信用风险以及整体经济环境影响较大，更多公司的发展重心向公建领域倾斜，导致公建领域竞争亦加剧。展望2023年，物业管理公司对规模增长的诉求回归理性，追求高质量发展。物业管理行业空间广阔，优质头部物业管理公司集中度提升以及行业增长带来的长期成长逻辑未变，行业轻资产及良好的现金流等特点未变，多元化增值服务潜在成长空间未变，建议积极关注优质的头部物业管理公司。投资要点：企业规模增速显著下降，对规模诉求回归理性：选取的12家样本物管企业的合约规模合计达到60.38亿平方米，同比增长11.5%，较上年增速下降32.7pct;在管规模达到38.78亿平方米，同比增长15.4%，较上年增速下降39.8pct，合约规模/在管规模约为1.56，较上年下降0.05。受房地产行业下行等因素影响，非住领域竞争更趋激烈：（1）2022年非住在管面积占比仍呈现小幅提升趋势。房地产开发行业下行，物业管理公司持续向公建领域倾斜。近三年，非住宅占比整体呈上涨趋势，选取的12家样本物业管理企业平均非住宅管理面积占比从39.67%提升