克而瑞证券：物管行业2020年年报综述：高增长属性未改，竞争加剧分化继续

投资要点物管行业抗周期属性凸显，疫情之下仍维持高增长。45家上市物管公司2020年收入合计1,350.6亿元，同比增长39.2%；归母净利润合计187亿元，同比增长65.5%。物管行业2020收入增速与港股申万二级各行业相比，位列第3。扩规模仍是当务之急，上市公司在管面积增速高于行业平均。45家上市物管公司2020年在管面积合计约43亿方，同比增长35.7%，净增长约11亿方。拥有线下流量入口的天然优势，社区增值服务快速增长。基于社区场景的业主增值服务收入增长很快。13家核心上市物企的2020年业主增值服务收入同比增速达60.6%，在物业公司三个主要经营板块（基础物管、业主增值、非业主增值）中增速最快。样本上市物企的业主增值服务收入占比提升，2020年平均为15.1%，相较2019年提升了3.5个百分点。但单位住宅在管面积创造的业主增值服务收入来看，超过10元/平方米*年的仅有4家。我们认为在业主增值服务领域，当前还处于初期阶段，是一个不断做大蛋糕的过程，“竞”大于“争”。物管公司跳出领地意识，与同行及跨行业的伙伴合作有利于实现共赢。行业并购频发，商誉大幅增长。根据克而瑞证券统计，20