东吴证券：房地产行业深度报告：债务重组后，房企如何恢复经营？

投资要点 2025年房企债务重组或迎高峰，并呈现出一些共同特征。近年来，受市场销售承压、房企财务杠杆过高等因素影响，房地产行业信用风险事件有所增长，根据DMINews不完全统计，截至2025年1月16日，已有至少80家房企发债主体发生债券逾期或债务管理事项。违约房企融资受到一定影响，并进一步对未违约民营房企的融资造成拖累。随债权人对房地产公司偿债预期下修，我们预计2025年有望迎来房地产公司债务重组的高峰且呈现出以下的重组趋势和特征：1）境内债重组方案向境外债重组方案靠拢，相较于境外债务重组，此前境内债务重组的方式较为单一，主要是通过债务整体打包的方式延后还款压力，并未压降债务规模。预计后续房企境内债务重组将参考境外债务重组思路，设置现金回购、股票经济收益权、交换为服务型信托等选项；2）削债幅度更大；3）债务利息更低；4）展期时间更长。 债务重组有效缓解企业中短期现金流压力，助力保交楼工作顺利推进。债务重组在一定程度上削减了债务规模并延长还款期限，但企业造血能力尚未恢复，未来仍需履行偿债义务。我们认为市场暂时尚未形成对企业信用修复及经营能力提升的预期，债务重组的作用主要在于缓解房地产公