中银证券：保租房REITs深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房REITs起航，租赁行业加速步入专业化资管时代

核心观点政策利好下，我国保租房REITS稳步推进。2022年5月27日，证监会与发改委联合发文，政策层面正式将保障性租赁住房纳入了基础设施领域公募REITs的范畴。截至目前，已有4支保障性租赁住房REITs完成发行：红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。保障房REITs的推出将起到以下三方面的作用：1）供给端：通过运用REITs等工具盘活存量，以提高租赁房源供给规模，更好发展保障性租赁住房业务，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题。2）企业端：引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式。3）行业：有助于推动我国房地产行业转型，或成为未来行业新发展模式之一。保租房REITs的增长弹性来自两个方面：1）租金收入的增长空间，2）底层资产估值的升值空间。基于此，以目前上市发行的四只保租房REITs为基础，我们总结出保租房REITs的分析框架：由项目基本面、财务表现、市场因素和REITs估值四大要素构成。其中，前三个要素是影响公募REITs估值的因素：项目基本面是最终决定因素；财务表现是运营情况的当期财务反映