国信证券：房地产行业2025年投资策略：消化超量库存的两种路径

核心观点 2024年回顾：楼市寻底，政策积极。销售端，二手明显好于新房，核心仍是价格。2024年10月，21城商品住宅去化周期约为20个月，较2021年翻倍二手房则表现更为平稳。土地端，供需双弱，下滑明显。2024年1-10月全国住宅用地供应/成交建筑面积分别同比下降24%/20%，均创下自2011年以来的新低。政策端，本年支持政策不断，“止跌回稳”态度积极。 超量库存：需消化超量库存5到8亿平方米。当前房地产总库存35.2亿平方米，其中土地库存20.8亿平方米，占比59%，未竣库存7亿平方米，占比20%，竣工库存7.4亿平方米，占比21%，总库存去化周期为3.5年。要将去化周期降至2.3年左右的合理水平，假设2025年自发需求10亿平方米，则超量库存未5到8亿平方米。能否弥补这5到8亿平方米的需求缺口，将是2025年能否走向供需均衡的关键所在。 超量库存的消化路径：供给侧与需求侧。基于当前的政策方向，消化超量库存分为供给侧和需求侧两种路径。供给侧，即收回存量土地，资金需求约2万亿元，对上下游带动较小。需求侧，即创造增量需求，城中村改造和收储是主要切入点，资金需求约4万亿元，对上下游带