中银证券：房地产行业2022年年报&2023年一季报综述：行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量

核心观点经营情况分析：房企销售与投资均缩量，追求稳健发展。1）销售：22年百强房企销售金额降幅超四成（-42%），规模基本回到16-17年的水平。头部房企降幅相对较小，CR5、CR10、CR20降幅分别为34%、33%、36%。22年销售超千亿房企从20、21年的43家缩减到20家，共23家房企消失在千亿阵营。从销售目标完成情况来看，仅建发、滨江、越秀三家区域深耕型房企完成目标，公布了销售目标TOP20房企平均销售目标完成率为86.3%，低于21年的87.5%和20年的101.4%。23年房企整体的销售预期谨慎乐观，当前目标完成率高于过去两年同期水平。披露了具体销售目标7家房企较22年实际销售额平均增长13%。23年1-4月多数规模房企销售修复，70%的TOP20房企同比增速转正，其中越秀、铁建、华发实现同比翻倍增长。截至4月末，TOP20中有销售目标的房企平均销售目标完成率为35%，高于22年、21年同期水平（分别为17%和30%）。22年行业集中度持续下滑，头部房企相对降幅较小。CR5、CR10、CR20、CR50、CR100的权益口径销售额集中度分别下降1、3、4、9、10pct