国金证券：房地产行业研究：2023年报综述：黎明前的黑夜

核心观点 业绩持续承压，央国企表现更佳。2023年56家样本房企：①营收总额42015亿元，同比+3.7%；归母净利润-1016亿元，亏损扩大33.0%。仅绿城、华润、中海、建发实现营收及归母的双增长。②整体毛利率14.2%，同比-2.0pct，其中央国企18.0%，同比-2.8pct；民企10.2%，同比-1.2pct;混合13.6%，同比-2.1pct。仅华润及中海的毛利率超过20%。③整体销管费率5.4%，同比-0.8pct，其中央国企5.2%，同比-0.2pct；民企6.4%，同比-2.2pct；混合4.7%，同比-0.2pct。④26家A股样本房企于2021-2023分别计提620、872、886亿元资产减值损失，轻装上阵后未来业绩释放压力相对较小。⑤合同负债总额38314亿元，同比-21.8%，对当期营收的覆盖倍数由2022年1.21倍降至0.91倍。滨江、建发等房企合同负债覆盖营收的倍数超过1.2倍，待结转资源丰富，未来营收更有保障。 经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出。2023年：①销售端：普遍承压下央国企韧性更强。2023年在小阳春带动下，百强房企销售先高后