开源证券：房地产行业深度报告：销售拿地下滑，业绩承压，行业分化格局初显

销售拿地整体下滑，央国企表现相对稳健我们根据2022年销售金额规模，选取34家样本上市房企进行对比研究，不同类型房企间业绩明显分化。样本房企销售面积和金额同比降幅分别为34.1%和32.5%，整体表现弱于统计局口径数据，但相较于百强房企更加稳健，央国企表现优于行业。从拿地数据来看，2022年样本房企拿地面积和金额分别同比下降76.5%和54.4%，投资力度近乎腰斩，央国企、混合所有制和民企拿地金额分别同比下降33.7%、61.4%和83.1%，仅滨江集团和华发股份拿地面积和金额同比实现增长。我们认为销售边际回暖、房企资金修复和补货动力有望助力二季度核心城市土拍热度高增。营收利润同比下降，盈利能力承压31家样本房企的业绩整体营收同比下降7.1%，自2018年以来首次出现业绩下滑;归母净利润同比下降81.7%，建发国际、越秀地产、龙湖集团和万科归母净利润同比实现增长，地方国企整体业绩表现更加亮眼，民企整体归母净利润出现亏损，央国企表现相对优秀。2022年样本房企融资杠杆逐渐剥离，平均ROE转为负值。2022年31家披露业绩的样本房企整体毛利率为15.2%，整体销售净利率为3.2%，我们认为