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国联证券:房地产/行业深度:更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求.pdf |
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需求空间:我们考虑空置率为20%,有效需求漏损率为10%时,中性预期下(总和生育率为1.0,城镇化率达70%以前每年增加0.5个百分点),2023-2030年我国商品住房需求年均约为10亿平米;若采用乐观的城镇化发展假设(城镇化率达70%以前每年增加0.8个百分点),则23-30年我国商品住房需求年均为11.22亿平米。住房增量空间细分情况:改善需求和更新改造空间有望支撑未来住宅需求企稳。(1)城镇化驱动需求:由于总和生育率为1.0时,总人口呈下降趋势,而城镇化率的提升速度(达70%以前每年增加0.5个百分点)难以使城镇人口呈增长趋势,23-30年由城镇人口变化带动的城镇化驱动需求年均为-1.4亿平米;(2)改善需求:2020年我国城镇人均居住面积为38.6平米/人,对比发达国家处于中上位置,仍有一定的改善空间,我们假设23-30年每年城镇人均居住面积增加约0.7平米/人,则年均改善需求为6.37亿平米;(3)更新改造空间:目前我国存量住房中高房龄、住房设施不完善、小户型或低楼层的住房比例较高,至少3成住房待更新,我们假设23-30年更新率为1%,则年均更新改造空间为3.86亿平米。地
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