华西证券：“财报视角看地产”系列之四：房地产企业负债类科目及隐性负债深度解析

主要内容:房地产属于资金密集型行业，投资规模大，开发周期长，公司通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目阅读要点，同时对少数股东权益科目进行了简要研究，最后介绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。预收账款与合同负债:营业收入的先行指标房地产行业长周转与预售制度使得预收账款与合同负债的规模较高，并且成为反映房企营业收入的重点先行指标。若房地产开发企业预收账款与合同负债的数值持续小于营业收入则应考察房企的收入确认方式。同时，这两个科目与存货和销售商品、提供劳务收到的现金的匹配程度也可以分别反映出房企销售强度与销售回款的情况。其他应付款：合作开发的规模体现对于房地产企业来说，其他应付款主要包括土地增值税清算准备金、合作方往来款项、应收联营/合营企业的款项等科目。使用剔除土地增值税清算准备金后的其他应付款/总资产这个指标进行考量，可以较为真实的反映出房企合作开发的规模。有息负债：杠杆风险的直接测算有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务，包括短期负债和长期负债。关注房企有息负债时，更应关注有息负债率、净资产率和剔除预收账款的资本负债率等反映房企的有息负债相对规模的指