克而瑞证券：2021年房地产行业年度投资策略：谨守而中，与时偕行

投资要点融资监管新常态强化行业分化格局，预计主流房企未来三年销售复合增速10.5%。我们认为房企负债规模分档管控措施出台后，公司未来数年销售增速将跟随产生分化，类比制造业构建“有息负债”-“销售规模”传导模型，对主流房企未来三年销售规模情况进行预判：1）主流房企未来三年销售平均增速分别为11.8%/9.2%/10.4%；2）百强门槛提高，行业集中度持续提升，预计到2023年末TOP50市占率将达到75%（较2019年末+14PCT）；3）财务稳健的央企国企以及区域深耕型房企未来拥有更大资源支配度，有望取得领先行业平均水平的增速。低容错阶段，探寻房企破局之路。1）运营端：增加无息负债，提高经营杠杆，当前预收款杠杆整体增长空间有限，应付款杠杆仍有较大增长空间；2）投资端：土拍市场竞争日趋激烈，独特资源获取方式的重要性凸显，同时积极介入产业链上下游环节；3）融资端：融资收紧，有息负债在房地产开发资金中比重下降，关注资产证券化机遇，盘活存量资产，改善负债结构；4）营销端：92%的百强房企已发起线上售楼，通过流量优势增强蓄客能力。预计2021年行业将维持高位运行。2020年行业在经历疫情冲击后快