中国银河：房地产2024年度策略报告：增量的下半程，存量的新征程

核心观点：回顾2023：销售去化承压。销售整体改善低于预期，核心城市销售面积占比提高，期现结构背离，二手成交有所改善；库存仍处高位，去化周期有待下降；开工疲软，竣工增长，投资结构有变；拿地向核心集中，土地市场表现较弱。展望2024：政策有望持续宽松，销售面积同比微降。目前市场具有销售下滑、库存上行、开工下滑、竣工领先的特点。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素，我们认为销售总体规模的支撑需要1）以时间换空间——房贷利率处于下行通道，降低购房成本消化库存；2）以空间换空间——核心区域强者恒强吸引住房需求；政策上持续放松需求侧、供给侧给予房企相应的支持。有别于市场的悲观预期，我们预测2024年销售面积同比微降0.18%，中性预期下投资同比下滑3.97%，新开工和施工面积同比下降4.24%、8.92%；2030年前我国住房总需求有望维持在10亿方左右。增量地产：周期下行阶段房企降杠杆缩表，拿地审慎。目前楼市处于信用宽松阶段即需求侧降首付比例房贷利率下行、供给侧降融资门槛、降融资利率的阶段，居民消费尚未拐头、行业投资意愿出现分化。未来，1）房企头部效应凸显；2）按照拿地推盘节奏推算，行业整体结算