国联证券：房地产：从美日对比看中国都市圈产业和人口聚集潜力

人口产业高度聚集，美国大都市圈核心城市房价体现城市发展美国三大都市圈（纽约、洛杉矶、芝加哥）人口和产业密集集中。占全国不足2%的土地上聚集了约15%的人口和GDP。这些区域的核心城市，比如国际金融中心如纽约，历史上看房价租金持续上涨。反映了人口和产业集中对房价的影响，尤其在土地资源有限的核心区域，房价向上潜力明显。近年，美国都市圈的GDP占全国比例略有下降，但它们依然是美国经济的关键支撑，其房地产市场展现出稀缺性。人口产业聚集，日本大都市圈房价极差大，核心城市房价高日本东京和大阪都市圈人口和产业高度集中。2022年，两大都市圈的总人口为6,827.1万人，占全国人口的54.64%。2019年，两大都市圈的GDP总量为348.72万亿日元，占全国总量的60.04%。核心城市，尤其是东京，房价远高于其他区域，都市圈内房价呈现从核心到外围逐步下降的趋势。人口密度在核心城市最高，近年来也有一定程度的人口外溢。区域的GDP贡献和产业聚集度高，是核心区域房价稳步上涨，超越全国平均水平的重要原因。存在持续聚集潜力，中国大都市圈核心城市未来发展潜力大2022年四大都市圈（京津冀、上海、珠三角和成渝）的