开源证券：房地产行业深度报告：“好房子”系列专题一：四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级

四代宅政策频出，整体居住体验优化 第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有露台院落和独立花园。2022年开始，伴随“好房子”概念陆续在中央各部门被提及，此后各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质。2023年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，“好房子”概念开始迎来快速发展。四代宅主要特点包括：（1）通过对阳台、空中花园的优化设计赠送露台面积，有效提升实际得房率。（2）露台在空间布局上采用开敞式错层设计，增加了采光面积。（3）可视面最大化、五大空间一体化。（4）垂直花园展现绿色建筑理念。 多城四代宅入市，整体去化优秀 根据克而瑞调研数据，2025年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破70个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为16个和14个，预计四代宅供应将成为市场主力。从去化表现来看，多城推出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。 好房子趋势：产品力成为核心竞争力 在“好房子”政策指引下，我们认为未来商品房发展趋势主要有（1）低容积率：2024年以来，各地成交宅地中，容积率1.5